Ortakllığın Giderilmesi Davası-4

Yetkili Mahkeme:

 

1-)Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya,

2-)Ölenin son ikametgah mahkemesidir.

 

 Davacı:

            Satıştan mağdur olan kimse veya kimselerdir.

Davalı:

            Taşınmaz kendisine satılan kimse.

 

Dava Açma Koşulları:

            Satış bedelinin satış sırasında veya verilen süre içinde ödenmemesi veya satışın İcra ve İflas Yasasına uygun yapılmaması, hile karıştırılmaması gibi haller, davanın açılmasında yasaca öngörülen koşullardır.

 

Dava Açma Süresi:

            Bozulma sebebinin öğrenildiği günden itibaren yedi gündür.

 

 Mahkemece Yapılacak İşlemler:

 

1-) Sulh Hukuk Hakimi, İcra Mahkemesi sıfatıyla basit yargılama usulüyle itirazı inceleyecektir.

2-) Duruşma açılır, taraflar çağırılır.

3-) Usulün 509-510. maddesi gereğince açıklamalı davetiye çıkarılır.

4-) Davacıdan satışın bozulma nedenlerin ispatlaması istenir.

5-) Satışın bozulması istekleri her türlü delille ispatlanır.(Tanık, belge, tutanak gibi)

6-) Verilecek karar taraflara tebliğ edilir.

7-) Kararın bildirim veya tebliğinden itibaren 10 gün içinde Yargıtay yoluna başvurulabilir. Ancak artırmaya konu taşınmazın kıymetinin .........? YTL’den fazla olması da şarttır.(İİY.md.134 ve değişik 363)

 

Satışa Hangi Halde İtiraz Olunmaz?

1-) Taşınır malların satışına itiraz olunamaz.

2-) Noksan işlem hakim tarafından tespit edilirse, itiraz halinde veya doğrudan doğruya bu noksan işlemin tamamlanması, satış memurundan yine hakim tarafından istenebilir.

 

İHALENİN KESİNLEŞMESİNDEN SONRA YAPILACAK İŞLEM

 

            İhale kesinleşince, ihale bedeli satış memuru tarafından alınıp, Adalet Bakanlığının genelgeleriyle öngörülen bankalardan birine depo edilir.

            Satış memurunun görevi ihalenin kesinleşmesi ile son bulur. Bu durumda satış memuru dosyayı, ortaklığın giderilmesine karar veren mahkemeye iade eder.

            Mahkeme satış memurluğundan gelen dosyada taşınmaz malın vergi borcu olup olmadığının bildirilmesini teskere ile vergi dairesinden sorar. Bu cevaptan sonra satış bedelinin karar uyarınca paydaşlara tevziini yapar. Bu iş için gerekirse bir bilirkişi de tayin edebilir.

            Hakim veya tayin ettiği bilirkişi, öncelikle satış bedelinden mahkeme masraflarını, satış giderlerini, telalliye ücretini, vergi borçlarını, varsa bilirkişi ücretini çıkarır, geri kalan parayı pay miktarına göre paydaşlara taksim eder.

            Masraflar ve vekil ücretleri bu masrafı yapan ve avukat tutmuş olan paydaşın hissesine ilave edilir.

            Paydaşların paylarının kendilerine ödenmesi için bankaya talimat yazılır.

            İhalenin kesinleşmesinden sonra mahkeme, alıcının talebi üzerine adına taşınmaz malın tescili için tapuya teskere yazar. Alıcının, tescil işleminde ihale bedeli üzerinden gerekli alım harcını ve ayrıca tapu memurluğunca tahakkuk ettirilecek katma değer vergisini ödemesi icap eder.

 

             MÜTEMMİM CÜZ İLE SATIŞ

 

            Taşınmaz mal üzerinde bulunan binalar ağaçlar arzın mütemmim cüzü olup arzdan hiçbir suretle ayrılmaları mümkün değildir. Hiçbir zaman zeminden ayrı olarak ağaçların ve binaların yalnız başına satışı ile ortaklık giderilemez.

 

            Ancak arz üzerinde bina ve ağaçlar arzın paydaşlarından belli bir kısmına ait olup, bu şahıslar tarafından yapıldığı veya dikildiği diğer paydaşlarca çekişmesiz kabul ediliyorsa veya tapu kaydında bu konuda şerh varsa bilirkişilere ev veya ağaçlar için değer taktir ettirilip, tamamının satışından bu değerler esas alınarak sahiplerine isabet edecek miktarın % oranıyla tespiti yoluna gidilmesi gerekir.

 

            Örneğin; A,B,C’nin paydaş olduğu arz üzerinde A’ya ait ev 100.000YTL, B’ye ait ağaçlar 40.000YTL, arsada 400.000YTL değerinde ise toplam değer 540.000YTL olduğundan; satış değerinden öncelikle A, 100.000/540.000;               B, 40.000/ 540.000 oranında pay alacak, geri kalan arsaya ait kısım olarak tapu veya verasetteki paylarına göre üçüne taksim edilecektir.

 

            Ortaklığın giderilmesi davalarında anlaşma olmadığı için muhdesat bakımından oran kurulamamışsa, muhdesat üzerinde hak iddia eden paydaş satıştan sonra haksız zenginleşme hükümlerine göre diğer paydaşlar aleyhine alacak davası açabilir.

 

            Arzda paydaş olmayan kimse, bu arz üzerindeki ev veya ağaçlarda hak iddia ederse, bu iddia ortaklığın giderilmesi davasında nazara alınmaz. Bina ve ağaçların arzın mütemmim cüzü olarak birlikte satışına ve bedelinin arzda paydaş olanlara payları oranında taksimine karar verilmesi gerekir. Çünkü 3.şahıs durumunda olan, bina veya ağaçlarda mülkiyet iddiasında bulunan kimsenin, arzın paydaşları aleyhine her zaman bina veya ağaçların değerinden dolayı tazminat davası açması mümkündür.

 

            Başkasının arsası üzerinde yapılan kaçak inşaatların(gecekondu), üzerinde olduğu zeminin ortaklığının giderilmesi davasında arzın mütemmim cüzü sayılarak onunla birlikte satışına karar verilir. Bina sahibi zeminde paydaş olmayan davada taraf olarak kabul edilemez. Ancak bina sahibinin, paydaşlar aleyhine sebepsiz zenginleşmeden dolayı tazminat davası açma hakkı saklıdır. Bu binalar arza kıymet kazandırmış, arz sahiplerinin mal zarlığında artış sağlamışlarsa tazminat davası haklı sayılacak aksi halde çoğu kez olduğu gibi gecekondular satışı güçleştirip kıymet düşüklüğü yaratmışlarsa davanın reddi gerekecektir.

 

17-)İRTİFAK – İNTİFA HAKKI GİBİ AYNİ HAK VE İPOTEK – HACİZ GİBİ ŞAHSİ HAKLA YÜKÜMLÜ TAŞINMAZ MALLARIN ORTAKLIĞININ GİDERİLMESİ

 

            İrtifak hakkı, bir şey veya bir hak üzerine yükletilmiş bir yükümlülük olarak tarif edilebilir.

            Taşınmaz malın intifalı, hacizli ve ipotekli olmasının ortaklığın giderilmesine engeli yoktur. Bu haklarla yükümlü olarak satılması aynen taksimde de her bir parçaya bu hakların ve alacakların geçmesi gerekir.

1-) Aynen taksim halinde yapılacak işlem:

            İrtifak hakkıyla yükümlü olan taşınmaz –ki buna hadim taşınmaz denir- bu malın aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi halinde irtifak hakkı taksim edilen parçalara aynen intikal eder.

            Ancak irtifak hakkı, tesis edilirken bu taşınmaz malın belli bir kısmına hasredilmiş ise o zaman irtifak hakkı yalnızca o kısımda irtifak eder. örneğin bir tarlanın doğusundaki sınırı takiben 20 metrelik bir geçit hakkı tanınmışsa, taksimde bu irtifak hakkı ancak o kısımda kalacaktır.

2-) Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde yapılacak işlem:

            İrtifak ve intifa hakkıyla yükümlü taşınmaz malların satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz mal bu irtifak veya intifa hakkı, devam ederek onunla yükümlü olarak satılır.

 

18-) İMAR PLANLI TAŞINMAZ MALLARIN SATIŞ YOLUYLA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ:

 

            İmarca şuyulandırılmış taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi özellik taşımaktadır. Bu gibi taşınmaz mallara ait davaların açılması için meydana getirilen imar durumunun tapuya tesciline gerek yoktur. Bu işlem yapılmadan önce de dava açılabilir. Ancak duruşmanın devamı sırasında imar durumunun tescili için ilgililere süre verilmesi ve karardan önce bunun ikmal edilmesi şarttır. İmar planının iptali için Danıştay’a dava açılmışsa ön mesele olarak davanın sonucunun beklenmesi gerekir.

            Bu davalarda imar müdürlüğünden imar çapı tapu memurluğundan tapu kaydı getirildikten ve bu kayda göre taraf teşkili yapıldıktan sonra bunların mahalline uygulanması, kıymet tayini ve satış bedelinden paydaşlara düşecek miktarın % olarak tespiti bakımından uzman bilirkişiler marifetiyle keşif yapılır.

Bilirkişiler keşifte:

a-) Tapu kaydı ve çap örneğinin dava konusu yere uyup uymadığı,

b-) Arazinin üzerindeki ağaç, bina ve tesislerin değerlerini ve bunların kimlere ait olduğunu,

c-) Bu kıymetler esas alınarak paylarına göre satış bedelinden her bir paydaşa isabet edecek değerin % oranıyla tespitini yapacaklardır.

 

            İmar parselini teşkil eden kadastro parsellerine mevkilerine göre ayrı ayrı değer takdir edilerek her birinin imar planının tüm değerine göre oranı bulunup, ona göre paydaşlara satıştan düşecek bedelin % oranı ile tespiti gerekir. İmar parselindeki paylar, onu teşkil eden kadastro parsellerinin yeri ve önemi esas alınarak tespit edilmişse, o zaman ortaklığın giderilmesi davasında ayrıca kıymetlendirmeye gerek olmayıp tapudaki pay oranına göre satış bedelinin tevzii gerekir.   

            İmar parselini teşkil eden zemine ve üzerindeki tesislere ayrı ayrı kıymet takdiri ile bunların tüm imar planının değerine göre oranı bulunup paydaşların satıştan alacağı bedelin % oranı ile tespiti gerekir.

            İmar parsellerindeki ortaklığın,imar kanununa göre taksim suretiyle değil satış yoluyla giderilmesi gerekir.

           

19-) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARINDA HARÇ VE MASRAFLAR :

 

            Ortaklığın giderilmesi davasında masraflar paylar oranında taraflara yükletilir.

            Bu davada taraf vekillerine maktu vekalet ücretine hükmedilir.

            Kayyımla takip edilen davalarda, kayyıma ücret takdir edilmez.

Taşınır malların ortaklığının giderilmesi davalarında maktu harç alınır. Taşımaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında ise taşınmaz malın değeri üzerinden %0(binde)5 nisbi harç alınır.

 

20-) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVALARI SONUCU VERİLEN KARARLARIN İNFAZI:

 

1-) TAKSİME AİT KARARLARIN İNFAZI:

 

            Taksim konusu taşınır malsa mahkemece taksim edilip, taksim anında zilyetlik de devredilmişse ilam kendiliğinden infaz edilmiş demektir.

            Taksim konusu taşınmaz malsa hakim, taraflardan taksim projesi isteyecek, taraflar bu projeyi vermez veya projede anlaşamadıklarını ileri sürerlerse, hakim, bilirkişilere taksim projesi yaptıracak, projeye itirazlar varsa bu itirazları halledecek onay makamının bu konudaki görüşünü alacak, görüş olumlu ise kesinleşen projeyi esas alarak taksimi arazide fiilen kendisi yapacaktır. Sınır işaretleri koydurarak araziyi proje uyarınca paylara ayıracak, payların dağıtılmasında anlaşma olmazsa kura çekmek suretiyle hangi payın hangi paydaşa ait olacağını tespit edecek ve bu hususu kararında açıkça belirtecektir.

            Sonuç olarak taksim kararının infazı icra memuruna bırakılmayıp nihai karardan önce hakim tarafından fiilen yapılacaktır.

 

            Bu ilama dayanarak, isteyen taraf ilama ekli proje ile birlikte tapuya başvurarak taksimde kendisine isabet eden kısmın müstakil tapusunu alma hakkını haizdir.

            Bu karara rağmen paydaşlardan birinin diğerinin payına müdahalesi olursa, ilam kesinleştikten sonra payına müdahale edilen taraf, ilamı icraya koyarak payına el atan paydaşın müdahalesinin önlenmesini isteyebilir.

 

TAKSİMİN FESHİ:

 

            Mahkemenin taksime ait kararı, kesinleştikten sonra, taraflarca iptali istenemez. Ancak şartların varlığı halinde yargılamanın iadesi talep edilebilir.

            Paydaşlarca yapılan rızai taksimde ise taksim sözleşmesinin –diğer sözleşmeler gibi- belli sebeplerin varlığı halinde feshi istenebilir. Bu sebepler:

1-     Hata,

2-     Hile,

3-     İkrah,

4-     Gabin,

5-     Ehliyetsizlik halleridir.

 

SATIŞA AİT KARARLARIN İNFAZI:

 

            Sulh Hukuk Mahkemesince ortaklığın satış yoluyla giderilmesine dair verilen karar kesinleşmedikçe infaz olunamaz.(HUMK. md.443,f:son uyarınca, taşınmaz mallara ait ilamlar kesinleşmedikçe icra ve infaz edilemez.)       

 

 HAZIRLAYAN..............................:Av. Evşen Kabaklı

 

 

Yorum Yaz